Не просто учим на риелтора. Даём готовое рабочее место.

Что на самом деле делает риелтор, а не только показывает квартиры

Хороший риелтор подбирает варианты под ваш бюджет и критерии, договаривается о просмотрах, торгуется по цене и — самое важное — проверяет документы ещё до задатка: все ли собственники известны, нет ли арестов и долгов, законна ли перепланировка. Это та часть работы, которую покупатель сам обычно не видит, пока не столкнётся с проблемой уже после сделки.

Когда можно обойтись без посредника

Если квартиру продаёт человек, которого вы хорошо знаете лично, история собственности простая (один владелец, без наследства и без несовершеннолетних), а у вас есть время и желание самостоятельно разобраться с документами — вполне можно вести сделку напрямую через нотариуса.

Когда риелтор реально экономит деньги

Наследство, несколько совладельцев, доверенность вместо личного присутствия, ипотечная квартира — именно такие сделки чаще скрывают долги, аресты или спорные права. Комиссия риелтора (как правило, 5% от стоимости покупки в Днепре) выглядит существенной суммой, но она на порядок меньше стоимости судебного спора или потерянного задатка, если сделка сорвётся из-за незамеченной проблемы.

Принять решение «самому или с риелтором» проще, когда есть на кого опереться. Если хотите разобрать именно вашу ситуацию — напишите в Telegram, подскажем честно, нужен ли риелтор в вашем случае.

Почему оценку стоит делать ещё до задатка, а не после

Оценка квартиры перед покупкой — это не про бумажку для банка, а про реальную защиту денег. Большинство покупателей ориентируются на цену соседних объявлений, но заявленная цена и реальная рыночная стоимость квартиры — это разные вещи. Практикующий оценщик смотрит на объект иначе: не «нравится/не нравится», а конкретные измеримые параметры, которые влияют на стоимость и на то, насколько легко будет перепродать эту квартиру в будущем.

Чек-лист: на что смотрит оценщик

• Состояние несущих конструкций и перекрытий — трещины, следы влаги, провисание потолка
• Законность перепланировки — сверка фактического плана с техпаспортом БТИ
• Состояние инженерных сетей — проводка, стояки, счётчики, год последней замены труб
• Реальная рыночная цена за м² по конкретному дому и району, а не по городу в среднем
• Этаж, сторона света, шумоизоляция от соседей и улицы
• Состояние подъезда, двора, лифта — это напрямую влияет на ликвидность при перепродаже

Разница между «оценкой на глаз» и профессиональной оценкой

Риелтор или сам покупатель могут примерно прикинуть стоимость по аналогии с соседними объявлениями. Профессиональная оценка — это документ с обоснованием цены, который можно использовать и для торга с продавцом, и как аргумент для банка при ипотеке, и как страховку от переплаты на активном рынке.

Основатель «Ріелтор.Старт» — практикующий оценщик недвижимости. Заказать оценку конкретной квартиры можно на ocenka-online.com.ua, а разобраться, как оценка встроена в работу профессионального риелтора — на курсе «Стать риелтором».

Минимальный пакет, без которого нотариус не оформит сделку

Паспорт и ИНН всех собственников, оригинал правоустанавливающего документа (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследстве или решение суда), технический паспорт БТИ, справка о составе зарегистрированных лиц (не старше 10 дней на момент сделки) и справки об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам.

Когда появляются дополнительные документы

Если квартиру покупали в браке — понадобится письменное согласие второго супруга (или личное присутствие на сделке). Если среди собственников есть несовершеннолетние — разрешение органов опеки. Каждый такой случай добавляет 1–3 недели на сбор документов, если не начать заранее.

Что входит в готовый платный пакет

Составляем персональный чек-лист именно под ваш случай (тип собственности, наличие несовершеннолетних, семейное положение), готовим шаблоны запросов в ЖЭК и БТИ, которые экономят визиты и очереди, и сопровождаем сбор справок до момента, когда можно выходить на сделку.

Пять признаков фейкового объявления

Цена заметно ниже средней по району; владелец настаивает на предоплате ещё до личного просмотра; фото квартиры встречаются в нескольких разных объявлениях; на вас давят словами «квартиру уже смотрит кто-то ещё, решайте сейчас»; владелец «за границей» и предлагает всё решить переводом на карту.

Как проверить владельца перед переводом залога

Попросите показать документ, подтверждающий право собственности (техпаспорт или выписку из реестра), сверьте имя с паспортом человека, с которым общаетесь. Личный просмотр квартиры обязателен — никакая уважительная причина не оправдывает аренду «вслепую» по фото.

Что обязательно прописать в договоре

Точную сумму арендной платы и залога, дату и условия возврата залога, кто оплачивает коммунальные услуги, состояние имущества на момент заселения (лучше с фотофиксацией) и срок предупреждения о выселении с обеих сторон.

Нужен готовый шаблон договора и чек-лист проверки владельца — напишите в Telegram, подготовим за $10.

Главные риски арендодателя

Задолженность по коммунальным услугам, которую обнаруживают уже после выезда арендатора; порча имущества без компенсации; субаренда третьим лицам без вашего разрешения; арендатор, исчезающий посреди срока договора без предупреждения.

Что стоит проверить перед заселением

Паспортные данные арендатора, платёжеспособность (можно попросить справку с места работы или просто адекватный разговор о доходе), отзывы предыдущих арендодателей, если есть такая возможность. Главное правило — никогда не заселять без подписанного договора, даже «на пару недель, пока оформляем документы».

Что входит в готовый пакет

Шаблон договора аренды по украинскому законодательству со всеми важными пунктами (залог, коммунальные, ответственность за имущество, условия расторжения), чек-лист проверки арендатора и акт приёма-передачи имущества с описанием состояния квартиры на момент заселения.

Три стадии, на которых CRM решает разные задачи

Соло-риелтор на первых сделках — хватает заметок в телефоне и таблицы Excel. Клиентов мало, каждого помнишь лично.

Стабильный поток — 5–10 сделок в месяц. Здесь появляются первые пропущенные звонки и забытые напоминания. CRM на этом этапе — не роскошь, а страховка от потерянных клиентов.

Команда или агентство — без CRM директор не видит, кто чем занимается, а новые агенты теряются среди чужих наработок.

Что минимально должна уметь CRM для риелтора

База клиентов с ролями (покупатель/продавец/арендатор), заметки по каждому, напоминания о звонке, статусы сделок в виде воронки. Всё остальное — бонус, а не обязательное условие.

Честный совет

Не покупайте дорогую CRM «на вырост» в первый месяц работы. Начните с простого — даже личного Telegram-бота с мини-CRM клиентов хватает, пока сделок немного. Переходите на полноценную систему, когда появится команда или регулярный поток клиентов, который сложно держать в голове.

Посмотреть, как устроен такой бот →

Проблема, которую не видят, пока не столкнутся

Клиент пишет в Viber, потом в Instagram, потом звонит — и через неделю уже непонятно, кому какую квартиру показывали и на чём остановились. Ни один из этих каналов не хранит структуру, только переписку.

Что меняет личный бот

Каталог доступен 24/7 без участия агента. Клиент видит сохранённые объекты, нажимает «Купить/Арендовать» и сразу получает подбор — без перехода на сторонние сайты. Агент видит всех своих клиентов в одном месте с заметками и статусами, а не разбросанно по трём мессенджерам.

Это уже реально работает, не теория

Такие боты уже каждый день используют агенты агентства «Эксклюзив в недвижимости» — не пилотный проект, а рабочий инструмент.

Сколько это стоит

От $250 за шаблон с самостоятельной настройкой до $1500 за полностью независимое решение на собственном сервере.

Сравнить тарифы →

Откуда взялась репутация

В Украине нет государственной лицензии риелтора — войти в профессию может кто угодно, без экзамена и без ответственности перед профессиональным сообществом. Из-за этого рядом с добросовестными специалистами работают люди, которые просто копируют чужие объявления и берут деньги вперёд без каких-либо гарантий. Клиент сталкивается с негативным опытом один раз — и переносит недоверие на всю профессию.

Признаки недобросовестного посредника

• Требует деньги до подписания какого-либо договора и без чёткого перечня услуг
• Не может или не хочет показать документы на объект до получения задатка
• Давит срочностью («берите сейчас, завтра уйдёт») вместо аргументов по существу
• Не знает базовых вещей об объекте — метраж, год дома, коммунальные долги

Как выглядит профессионал

Работает по договору с чётко прописанными услугами и комиссией. Проверяет документы на объект ещё до показа, а не после задатка. Может объяснить цену конкретными аргументами — состоянием дома, рыночной динамикой района, а не просто «потому что так хочет владелец». Не боится вопросов и не давит на решение.

Именно такой подход — фундамент курса «Ріелтор.Старт»: реальные договоры, проверка документов и честная работа с клиентом с первого дня, а не набор скриптов для давления на покупателя.

Реальные цифры комиссии

При купле-продаже квартиры в Украине комиссия риелтора обычно составляет 2–5% от стоимости объекта. При аренде — от 50% до 100% месячной арендной платы. Если в сделке участвуют два агентства (одно со стороны продавца, другое со стороны покупателя), комиссия чаще всего делится между ними поровну.

Почему «зарабатывает миллионы» — это миф для новичка

Эти проценты выглядят впечатляюще, пока не посчитать реальное количество сделок в месяц. Новый агент редко закрывает больше 1–2 сделок в первые месяцы работы — нужно время на наработку базы и доверия клиентов. Кроме того, часть комиссии уходит агентству, если агент работает не самостоятельно.

От чего зависит реальный доход

• Количество активных сделок в месяц — главный множитель дохода
• Средний чек сделки — сегмент недвижимости, с которым работает агент
• Наличие собственной наработанной базы клиентов и эксклюзивных объектов
• Специализация — аренда даёт более быстрый, но меньший доход за сделку; продажа медленнее, но весомее

Быстрее выйти на стабильный поток сделок помогает не интуиция, а структурированный подход — именно ему учит курс «Ріелтор.Старт»: где брать эксклюзивы, как вести переговоры и доводить сделку до задатка.